רכישת דירה להשקעה – כל מה שצריך לדעת

דירה להשקעה.. שתי מילים שמתנגנות ממש יפה (עם קונפטי וזיקוקי דינור ברקע).
מי מאיתנו שהגיעו למנוחה ולנחלה (תרתי משמע), מבינים שרכישת נכס להשקעה היא לא כזו פשוטה ולעתים מבלבלת ומפחידה.
הרי בסופו של דבר מדובר בהשקעת סכום נכבד מאוד ב…קירות.

כאשר רוכשים נכס להשקעה, המטרה היא לייצר אפיק רווח נוסף מתשלומי שכר הדירה, ו/או השבחת הנכס ומכירתו בסכום גבוה מאשר בעת קנייתו.

למה כדאי להשקיע בנכס על פני השקעות פיננסיות אלטרנטיביות כמו שוק ההון?
1. רכישת נכס והשכרתו נחשבת להשקעה יציבה ובטוחה ביחס להשקעות אחרות כגון מניות או קופות גמל, שכן האחרונות מושפעות מהתנודות בשוק וקיים תמיד הסיכון לאבד את הכסף, בעוד שנכס יהיה בעל ערך גם אם יהיו ירידות ערך במהלך השנים.

2. נדל"ן נוטה ברוב המקרים לשמור על ערכו ואף להניב רווחים עקב עליית מחירי השוק.
אם כי בשנה האחרונה אנחנו חווים ירידות מחירים, שוק הנדל״ן הישראלי רשם במהלך שני העשורים האחרונים עליה מובהקת במחירי הדירות.
ולכן, גם אם כרגע זה נראה כמעט בלתי אפשרי, עקב מיעוט התחלות הבנייה, גידול האוכלוסייה והביקוש הגדל, ניתן להעריך שירידות המחיר יתמתנו ויעצרו, ותוך מספר חודשים נחווה שוב עליות.
ולכן ודווקא בגלל שעכשיו המחירים יחסית נמוכים, זה זמן טוב לקנות נכס בכלל ולהשקעה בפרט.

3. התשואה השנתית מהשקעה בנכס (בארץ או בחו"ל) יכולה להגיע ל 3-6% אחוזים ואף יותר ובכך לשמש כמקור הכנסה חודשי לא רע, ואף למנף את ההון העצמי עבור השקעות נוספות.

4. המוניטין של שוק הנדל״ן הישראלי לא רע, והשקעות נדל״ן נחשבות ליציבות ובעלות שיעור סיכון נמוך. מסיבה זו, הבנקים מאפשרים למשקיעים מגוון אפשרויות מינוף ולקיחת משכנתאות, לעתים עד כ60% משווי הנכס!

כמה טיפים לפני שתיגשו למלאכת חיפוש ההשקעה הנכונה שלכם:

כאשר קונים דירה להשקעה ולא למגורים, חשוב מאוד להתייחס לעניין המיסוי.
*הטיפ שלי – דברו עם אנשי המקצוע – מתווכים מקצוענים או עורכי דין עם התמחות במיסוי מקרקעין. שומת מס שלא לקחתם בחשבון, יכולה להפוך על פיה את קערת הכדאיות וחבל…

רוצים להשקיע בנכס בארץ ולא יודעים היכן לקנות?
להלן מס׳ שיקולים שיעזרו לכם להחליט-
1. ההון הזמין שלכם – ההשקעה צריכה להיות ריאלית עבורכם, כזו שלא טומנת בחובה סיכונים והרפתקאות מוגזמים ומיותרים.
*הטיפ שלי – אל תקפצו מעל הפופיק – חפשו את הנכס שלכם באזורים שההון שלכם יכול לקנות.

2. פוטנציאל התשואה – בררו עם מתווכים מקומיים או בצעו סקר באתרים רלוונטיים בנוגע לדמי השכירות בנכסים אשר קרובים פיזית ודומים במאפייניהם לנכס עליו אתם חושבים.
*הטיפ שלי – חפשו נכסים שקרובים למקומות תעסוקה ולמוסדות חינוך וקהילה.

3. פוטנציאל ההשבחה – ישנם נכסים שהפוטנציאל שלהם להשתבח גדול מאחרים. לא כולנו ניחנו ברדאר שמזהה זאת, לכן מוזמנים לקרוא את הכתבה הבאה.
*הטיפ שלי – השקיעו בנראות של הנכס ובתחזוקה טובה. נכס טוב מאפשר קבלת שכירות גבוהה יותר ומושך קהל שוכרים נוח.

4. האוכלוסייה – השקעה בפריפריה, בערים סוציו-אקונומיות נמוכות יותר, תיתן כנראה תשואה גבוהה יותר, שכן הנכסים זולים יותר.
אולם, יש לקחת בחשבון ריחוק מהמרכז ולעיתים ההתנהלות שוטפת מאתגרת יותר מול השוכרים.
* הטיפ שלי – זיכרו שהשוכרים שלכם הם הלקוחות שלכם! שימרו איתם על קשר, התייחסו בכבוד לבקשותיהם, תקנו את הדרוש תיקון במהירות האפשרית.

5. הקרבה לנכס – במידה ואתם חושבים להשקיע בדירה מרוחקת גאוגרפית, קחו בחשבון את הזמן, המאמץ והכסף הכרוכים בתחזוקה וניהול מרחוק.
* הטיפ שלי – בואו נדמיין שיש לכם חנות ופתחתם סניף נוסף בעיר אחרת – התייחסו לנכס שרכשתם להשקעה כאל סניף של העסק שלכם, מרכז רווח נוסף.
קחו לכם מנהל מקומי – מתווך או איש מקצוע טוב, שינהל את "הסניף" החדש.

6. עלויות נלוות / בלתי צפויות – הוסיפו לסל השיקולים גם את התשלומים עבור בעלי המקצוע שתיעזרו בהם לכל אורך התהליך (תיווך, עו״ד, יעוץ משכנתאות, שמאות וכו׳), וכן גם עלויות שיפוץ אפשריות.
*הטיפ שלי – אל תחסכו על אנשי המקצוע. נכון שכולנו תמיד יודעים יותר טוב. אבל עצה טובה שווה לפעמים הרבה כסף, הימנעות ממנה עלולה לעלות לכם יותר…

לסיכום, לפני שמשקיעים בנכס חשוב להשקיע קודם לכן מחשבה ולתכנן את כדאיות העסקה.
ואם אתם חפצים להשקיע בנכס בראש העין – צרו עמי קשר!