מכירת דירה בתהליך גירושין

זהו פוסט לזיכרה של חברתי עורכת הדין והמגשרת בחסד מאיה הדס ז"ל, שהלכה לעולמה לפני שנה.
התמונה מתוך סרטון שהפיקה כארבע שנים קודם.

הידעתם?
אחוז הזוגות שמתגרשים בישראל ביחס לזוגות שנשארים יחד הוא 14.62%, נכון לדצמבר 2022. זה המון!!!

כשמפרקים את החבילה יש המון החלטות לעשות, וזה קשה ומורכב, והכל לא פשוט ומאוד מאוד טעון, והילדים, וההורים, והחברים שלך והחברים שלי…
כמה קושי 🤦‍♀️

ואז, מתווסף הנכס המשותף שצריך להחליט מה עושים איתו. ואיתו הלחצים הכלכליים והידיעה שאם עד עכשיו, כזוג, יכולנו לעמוד בהוצאות דירה אחת בה גרנו (משכנתה\ארנונה\ועד בית\חשבונות חשמל ומים…) מכאן ואילך יצטרך כל אחד מאיתנו, כיחיד לממן לבד את הוצאות הדיור שלו\ה.
וכמה זה חשוב שמכירת הדירה שלנו תאפשר לנו לקנות דירה אחרת או לפחות חלק ממנה לכל אחד מבני הזוג.

אז איך באמת עושים את זה?
האם מוכרים לצד שלישי? האם אחת/אחד מבני הזוג קונה מבת/בן הזוג השני את הנכס?
ואיך נכנסים עכשיו לתהליך מכירה, ומה אומרים לילדים? ולשכנים? ולקונים שיבואו וישאלו "למה אתם מוכרים?… "

במהלך השנים ליוויתי זוגות רבים שמיצו את יחסיהם והחליטו להמשיך הלאה. במקרים האלה, על אף שהם כבר לא היו זוג, אני הייתי שם בשביל שניהם. אובייקטיבית וחדורת מטרה להשיג להם את העסקה הטובה ביותר שתאפשר להם להמשיך לשלב הבא במהירות ובקלות האפשרית.

המשבר הזוגי והקושי בתקשורת שלעיתים קרובות מחבלים גם בשיקול הדעת בעת מכירת הנכס שלכם מתגמדים כשיש מישהו נטרלי שמנווט את הספינה.

ועכשיו לצד הטכני ולפרטים "היבשים" אבל החשובים מאוד: 
כשמוכרים את הנכס בין בני הזוג (מכונה ״מכירה אגב גירושין״), אין חבות במס שבח למוכר/ת ואין חבות במס רכישה לקונה. כל שיש לעשות זה להעביר את הזכויות על הנכס בטאבו ולהוכיח כי מתקיים הליך גירושין.

אבל! לאור העובדה שהעברת הנכס בין בני הזוג אינה מוגדרת כעסקת מכירה, מס השבח העתידי למי מבני הזוג שרכש את הדירה ייחושב לפי תאריך קניית הדירה ולא החל מיום קניית הדירה מבן/בת הזוג.

בנוגע להיטל השבחה (מס הנגבה ע״י הרשות המקומית על כל שיפור של הנכס שמוביל לעליית ערכו) – התקנות משתנות בין הרשויות המקומיות. בחלקן נדרש תשלום כבר בעת ההעברה אגב גירושין, ובחלקן התשלום נדחה עד מכירת הנכס לגורם שלישי ע״י בן/בת הזוג הקונה.

מכירת נכס אגב גירושין לא נחשבת מכירה גם כאשר הנכס עובר לילדי בני הזוג המתגרשים.

כאשר ישנה משכנתא על הנכס, היא תעבור על שמו/ה של בן/בת הזוג הקונה את הנכס. במידה והנכס נמכר לצד שלישי, בני הזוג ידאגו לסילוק המשכנתא (ועל כך כתבתי בהרחבה בכתבה ״מכירת דירה עם משכנתא״).

במידה ושני בני הזוג לא מעוניינים או לא מסוגלים לקנות את הנכס, בית המשפט מחייב את מכירתו לצד שלישי. לעיתים כשיש קושי למכור את הנכס, נכנס/ת לתמונה כונס/ת נכסים כדי לנהל את תהליך המכירה.

בתהליך מכירת הנכס לצד שלישי חלים חוקי המיסוי הרגילים. אולם, הם מיטיבים עם בני הזוג המתגרשים בכך שבמניין 18 החודשים שיש להחזיק בנכס עד למכירתו כדי לקבל פטור ממס שבח, נכללת גם התקופה בה החזיקו יחד את הנכס.

לסיכום,

בעת מכירה הנכס תוך תהליך גירושין, יש לשקול את כל האפשרויות השונות העומדות לפניכם הן מבחינה כלכלית, הן מבחינה משפטית, ובעיקר מהבחינה הרגשית – בייחוד כאשר מעורבים ילדים בסיפור.

נ.ב. חשוב לציין כי ע״פ חוק מיסוי המקרקעין, לא חייבים להיות נשואים כדת וכדין, גם ידועים בציבור (לרבות בני/בנות אותו המין) נחשבים כבני זוג.

הנאמר לעיל לא מהווה יעוץ משפטי או המלצה, וחשוב מאוד לפנות לעו״ד שילווה/תלווה אתכם ותבחן את התמונה הכוללת לפני כל צעד שתבחרו לעשות. אשמח להמליץ!

הדס קפלן היא המייסדת והמנכ"לית של משרד התיווך "הדס קפלן – הבית שלכם", העוסק ביעוץ ושיווק נדל"ן ומשכנתאות.

הדס מתגוררת בראש העין מזה כ-25 שנה, מכירה את העיר על בוריה, ומתמחה במכירה, קנייה והשכרה של בתים ודירות בעיר, בדגש על השכונות החדשות – פסגות אפק, נופרים (נצבא), גבעת טל, פסגות טל, נווה אפק וגבעת הסלעים.

באמתחתה מאגר לקוחות עשיר ומגוון, ועסקאות נדל"ן רבות ומוצלחות שנחתמו לטובת כל הצדדים.