כמובן שכאשר אתם מוכרים דירה, אני ממליצה בחום להיות מלווים על-ידי עו"ד בעל/ת מומחיות במקרקעין שידע/תדע לחשב נכון את המיסים הקשורים במכירה ובכך לחסוך לכם הרבה כסף.
אבל בינתיים קיבצתי לכם כאן קצת מידע חשוב שעושה סדר ומסביר בצורה יחסית פשוטה את מה שעלול לפעמים להישמע מפחיד ומאיים:
(כל האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי וכל המידע המצוי בכתבה משמש כמידע כללי בלבד)
מכרתם נכס בסכום הגבוה מהסכום בו קניתם אותו ונוצר רווח?
כנראה שאתם נדרשים ע״פ החוק לשלם מס שבח (שבח מהמילה השבחה של הנכס). כיום מס השבח עומד על כ-25% מתוך הרווח נטו, כלומר הרווח לאחר קיזוז הוצאות כגון שכר טרחה לעו״ד ולמתווכת, עלויות שיפוץ ועוד (לא לשכוח לשמור את כל החשבוניות!)
רשות המיסים מציעה בטוב ליבה מחשבון באמצעותו ניתן לבדוק את מס השבח על עסקה מסוימת. יש להזין בו נתונים כגון עלות רכישה, מועד רכישה, דמי תיווך וכו׳, ומיד תוכלו לדעת האם עליכם לשלם מס שבח ואת הסכום במידה ותצטרכו. לאחר חתימת העסקה, יש לכם 40 יום מתאריך המכירה להצהיר עליה, על יתר פרטי המכירה ועל חישוב סכום מס השבח בפני רשות המיסים. בהצהרה זו אתם גם יכולים לבקש פטור או הנחה במידה ואתם זכאים.
אז מי פטור מתשלום מס השבח?
ב-2014 בוצעה רפורמה בחוקי מס השבח בה שונו גם הקריטריונים לקבלת פטור.
ע״פ התקנות החדשות, מי שעונה לקטגוריה של 'דירה יחידה מזכה' (דירה שהבנייה שלה הושלמה, נמצאת בבעלות או בחכירה של 25 שנים ומעלה של אדם פרטי ושימשה בשיעור גבוה מ-50% מהשטח שלה לצורך מגורים בארבע השנים שקדמו למכירה או 80% מהתקופה המחושבת למס שבח) יקבל פטור ממס השבח במקרים הבאים:
- אם החזיק בדירה לפחות 18 חודשים לפני מכירתה.
- אם קיבל את הדירה בירושה והוא בן / בת / נכד/ה של המוריש, וזו הדירה היחידה של המוריש ביום פטירתו.
- אם מכר שתי דירות יחד אך רכש דירה אחת במקומן. התנאים לכך הם כדלקמן: עלות הדירה החדשה צריכה להיות לפחות 75% משווי שתי הדירות הנמכרות ; בעת מכירת הדירה הראשונה על המוכר להחזיק בדירת מגורים נוספת אחת בלבד ; טווח הזמן למכירה ולקניית כל הנכסים לא עולה על שנה ; המחיר הכולל של שתי הדירות הנמכרות לא עולה על 2 מיליון ש"ח.
- אם אין רווח בעסקת המכירה – הדבר קיים בעיקר בסיטואציות בהן מוענקת דירה במתנה לקרוב משפחה ואז הפטור הוא חלקי. מקבל הדירה יקבל פטור ממס שבח במכירתה בעתיד אם התגורר בה ברציפות במשך שלוש שנים, או במשך ארבע שנים לא בקביעות.
החזר מס שבח
מי שביצע עסקת נדל"ן והתגלה כי שילם מס שבח גבוה יותר ממה שחייב – זכאי לקבלת החזר. גם זאת ניתן לבדוק באתר רשות המיסים עם הזנת תעודת הזהות של מבצעי העסקה.
שאלות נפוצות
האם יש לשלם מס שבח כאשר קונים דירה לפני מכירת הדירה הקיימת?
ע"פ החוק תתאפשר תקופת חפיפה של כ-18 חודשים לכל היותר בו משפרי דיור יורשו להחזיק בשתי דירות במקביל מבלי לשלם מס שבח.
מהי שומה עצמית?
שומה עצמית היא שומה הנערכת ע"י מוכר הנכס, אשר מעבירה למס הכנסה בצירוף הצהרה על העסקה ועל פרטיה, לרבות מס השבח. רשות המסים שולחת לנישום הודעה על סכום השומה העצמית של מס השבח, והיא רשאית לערוך שומה מתוקנת בהמשך לפי תחשיב אחר במידת הצורך. ניתן להגיש ערעור על שומה זו.
תוך כמה זמן ניתן לשלם את מס השבח?
יש לשלם את מס השבח תוך 60 ימים מיום החתימה על חוזה המכר למכירת הדירה.
ושוב אני חוזרת ואומרת – כאשר אתם מוכרים דירה, אני ממליצה בחום להיות מלווים על-ידי עו"ד בעל/ת מומחיות במקרקעין שידע/תדע לחשב נכון את המיסים הקשורים במכירה ובכך לחסוך לכם הרבה כסף.
לא מכירים עו"ד טוב? אוכל להמליץ לכם על כמה כאלה 🙂
תגובה אחת