זוהי ללא ספק שעתם של הקונים… או במילים אחרות, שוק של קונים.
יש היצע נכסים גדול בשוק, המחירים מעט יורדים, ואנחנו מרגישים בהתעוררות.
אז איך עושים את זה נכון? ומה חשוב לעשות לפני קניית דירה מיד שניה?
החלטתם שאתם סוף סוף הולכים על זה וקונים דירה.
מהלך מרגש ומלהיב מצד אחד, אך מבלבל, מפחיד ויקר מצד שני.
כדי להקל על התהליך עד כמה שניתן, קיבצתי עבורכם מספר הצעות שכדאי ומומלץ לעשות לפני החתימה על חוזה המכר.
כמובן שהידע הנרחב שמוגש לכם כאן אינו תחליף לאנשי המקצוע איתם מומלץ ורצוי לעבור תהליך של קנייה או מכירת נכס, שהיא אולי העסקה הגדולה ויקרה ביותר שעשיתם או תעשו בחייכם.
ליווי של מתווכת ועו״ד מקרקעין שידעו לתת לכם כלים וידע, עשוי לחסוך לכם הרבה אנרגיות וכסף.
לפני שאתם מתחילים לחפש ולראות דירות, חשבו על התא המשפחתי שלכם ועל אורח חייכם הנוכחי עם ראיה של עד 10 שנים קדימה לפחות. לפי זה תכננו את האלמנטים בדירה שחשובים לכם (כמו למשל מס׳ חדרים, גינה או מרפסת, מדרגות או מעלית, קרבה לגני ילדים ובתי ספר וכו׳).
סקר שוק שתערכו יאפשר לכם להעריך את כדאיות העסקה כאשר אתם בודקים במקביל את התקציב המקסימלי שלכם. בחישובים אלה, הכלילו את התשלומים הנלווים לעסקה על הדירה כמו מס רכישה, עלות התיווך והעו״ד, שיפוץ במידה ונדרש וכו׳. כדאי גם לקחת בחשבון את העלויות השוטפות – ארנונה, דמי ועד או ניהול.
מאחר שיש הרבה נכסים, יש גם סיכוי שתראו רבים מהם ולפעמים מרוב עצים לא רואים את היער ויש לנו בלאגן גדול בראש.
"רגע, המטבח הכחול היה בדירה ביפה ירקוני? והדירה מעל חדר הזבל ביונתן רטוש?"
טבלת השוואה מסודרת, שתרכז לכם את כל הפרמטרים שתראו בכל דירה או בית, תאפשר לכם לעשות בחירה מושכלת ונכונה לכם. במידה ותרצו תוכלו לקבל ממני טבלה כזאת.
הנאה הדירה בעיניכם?
והנה מצאתם את שאהבה נפשכם, איזה כיף!
היא יפה ונעימה, עונה לצרכים שלכם ועומדת בתקציב.
אבל אל תסתפקו בביקור אחד, בואו שוב מספר פעמים. במוצא"ש, באמצע השבוע, בערב, בבוקר… ונסו להבין – האם האזור רועש? האם יש בעיות חנייה? גן ילדים צמוד או בית ספר – יותר נוח או יותר מפריע?
חשבו על הדירה מראש גם בתור קונים וגם בתור מוכרים (הרי יתכן ובעתיד תמכרו אותה).
בדקו את הדירה ואת הבניין ביסודיות (אל תתביישו לשאול שאלות). שאלו על מצב התשתיות, המזגנים והארונות, שימו לב לחדרי המדרגות ולשער בחניה. גם כיווני האוויר והאור בדירה הם פרמטרים חשובים.
במידה ומדובר בדירה יחסית חדשה, כדאי לשאול על הקבלן שבנה אותה והאם יש עדיין אחריות קבלן.
לעיתים כדאי לשקול הזמנת "בדק בית" שיבוצע ע״י חברת הנדסה המתמחה בכך וייתן לכם חוות דעת אובייקטיבית ומקצועית על מצב הדירה או הבית שאתם עומדים לרכוש.
לא תמיד אפשר, אבל כדאי לשאול – מי הם השכנים? האם הם נחמדים?
האם הם מתאימים לאורח חייכם (למשל, אם אתם זוג מבוגר ורוב הדיירים זוגות עם ילדים, ייתכן ויהיו מצבים שירגיזו אתכם). האם הרוב שוכרים או שהם בעלי הדירות? (הדבר יכול להשפיע למשל על האכפתיות בטיפוח הבניין).
בדקו את סביבת הדירה, החל מבתי ספר, גנים ופארקים ועד למרכזים מסחריים ותחנות אוטובוס.
ודאו שמוכרי הדירה הם באמת בעליה!
הדבר האחרון שאתם רוצים זה לעבור עוקץ נדל״ן ולסיים בראיון עם חיים אתגר ב״מתחזים״. לצורך זה, בקשו את נסח הטאבו של הדירה (תעודת הזהות של הדירה) – כך תוכלו לדעת למשל האם הדירה רשומה בטאבו על שם המוכרים, והם אכן בעלי הבית הרשומים. בנסח הטאבו תוכלו גם ללמוד אם יש על הדירה שעבודים או עיקולים כלשהם. לא לשכוח להראות לעו״ד שלכם את הנסח!
במידה ומתגוררים בדירה שוכרים, אל תתביישו לשאול אותם אם נעים לגור בה, האם יש בה ליקויים וכו׳. בנוסף, בקשו לראות את חוזה השכירות ושימו לב לזמנים הנקובים ולנורות אדומות שעשויות לעלות מהכתוב. אתם לא רוצים למצוא את עצמכם מתעכבים בכניסה לדירה בגלל מחלוקת בזמנים בין בעלי הדירה לשוכרים.
עיינו במסמכי תיק הבית המשותף ובכל התשריטים של הדירה. כך תוכלו לוודא שכל הפרטים על הדירה מתאימים לאלו המופיעים בנסח הטאבו, וגם תוכלו לאמת שלא נעשו שינויים לא חוקיים (כגון חריגות בניה). גם כאן חשוב מאוד לערב את העו״ד שלצידכם ולוודא שאין אי התאמות.
כדי לוודא שהדירה אותה אתם עומדים לקנות היא דירת מגורים ואין בה חריגות בניה או לקויות, עיינו בתיק הבניין של הדירה (גם העו״ד שלכם כמובן). באותו מעמד תוכלו גם לבדוק האם קיימות בדירה זכויות בניה בלתי מנוצלות, ואת עניין החיוב של היטל ההשבחה.
ניתן ואפילו רצוי לערוך שמאות מוקדמת – בדיקה של שמאי מקרקעין לשם הערכת שווי הנכס.
בדיקה כזאת תתן לכם ביטחון שסכום ההלוואה (משכנתא) אותו אתם מבקשים לקבל מהבנק הוא הגיוני והבנק אכן יאשר לכם הלוואה זו. בשמאות יבדקו גם נוספים נושאים כגון תוכניות ותשריטים, אפשרויות חוקיות של שימוש יעודי בנכס ועוד.
עברתם את כל השלבים ואתם מתקדמים בצעדי ענק לעבר החתימה על העסקה?
במקביל לשלבים עליהם עברנו או אחריהם, מתקיים משא ומתן על מחיר הדירה (אותו לא אפרט בכתבה זו), שהוא כמובן החלק המשמעותי ביותר בתהליך קניית הדירה.
הגעתם להסכמה על מחיר? הסכמתם על מועד הפינוי – האכלוס ועל פריסת התשלומים המתאימה לכם ולבעלי הבית אותו אתם רוכשים? ברכותיי!
זה הרגע להעביר לעורכי הדין את כל הפרטים, לתאם מועד לחתימה, לחתום ולהרים כוסית!
רוצים לדעת עוד? יש לכם שאלות על אחד או על כמה מהשלבים?
מוזמנים לדבר איתי.
תנו לי להפוך את חווית קניית הדירה לזורמת, חיובית, משתלמת יותר ומאיימת פחות, הכל למען מציאת וקניית דירת חלומותיכם ♥️
הדס קפלן היא המייסדת והמנכ"לית של משרד התיווך "הדס קפלן – הבית שלכם", העוסק ביעוץ ושיווק נדל"ן ומשכנתאות.
הדס מתגוררת בראש העין מזה כ-25 שנה, מכירה את העיר על בוריה, ומתמחה במכירה, קנייה והשכרה של בתים ודירות בעיר, בדגש על השכונות החדשות – פסגות אפק, נופרים (נצבא), גבעת טל, פסגות טל, נווה אפק וגבעת הסלעים.
באמתחתה מאגר לקוחות עשיר ומגוון, ועסקאות נדל"ן רבות ומוצלחות שנחתמו לטובת כל הצדדים.
